Por qué el inmobiliario está lejos de una nueva burbuja

Precios de pisos un 40% por debajo de máximos, una política de financiación más restrictiva y un ritmo de construcción mucho menor permiten alejar, por el momento, el fantasma de la burbuja.

Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de vivienda en España se situó en 1.530 euros en el segundo trimestre de 2017, un 1,6% más que el año anterior. Esta subida supone el noveno trimestre consecutivo de incremento nominal de precios y su porcentaje se eleva por encima del 4% en el caso de Cataluña, y del 3% en Madrid y Baleares.

El alza de precios de la vivienda coincide con el avance en el número de compraventas, en la concesión de hipotecas, así como un importante aumento de nuevos proyectos de construcción. ¿Estamos creando una nueva burbuja como la vivida a principios del siglo XXI? Expertos, inmobiliarias y bancos desmontan esta teoría.

“Los precios actuales no se sitúan en territorio de burbuja como entonces, el endeudamiento actual de las familias es muy inferior, los niveles de financiación son mucho menores ahora -en concreto la financiación a promotores es mucho más restrictiva y mucho más condicionada a niveles mínimos de preventas-, y el crecimiento económico actual es mucho más equilibrado y menos dependiente del crédito”, resume Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano.

El caso del precio de la vivienda es claro: a los nueve trimestres de crecimiento, le preceden 26 de caídas interanuales. “El problema de los porcentajes es que suelen inducir a error cuando no se tiene en cuenta el contexto del que se parte. El mercado inmobiliario ha sufrido durante cerca de ochos años una contracción de su valoración en porcentajes dramáticos. Cuando en un mercado los precios caen hasta un 50%, tenemos que ser conscientes de que la recuperación de los precios de partida supondría un incremento de un 100% con respecto al precio más bajo”, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.

Según la serie histórica de Fomento, el valor medio por metro cuadrado en el segundo trimestre fue un 27,2% inferior al máximo marcado a comienzos de 2008. Desde el valor mínimo -alcanzado en el tercer trimestre de 2014-, el precio se ha recuperado sólo un 5,1% y, en términos reales (es decir, teniendo en cuenta la variación del PIC), el precio actual refleja una caída desde máximos del 35,5%, explica Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

Los expertos inciden en la heterogeneidad del mercado inmobiliario. Así, mientras en algunas zonas de grandes ciudades como Madrid y Barcelona el precio se ha incrementado significativamente en los últimos meses, en otras áreas aún se vive una caída de precios. “No podemos caer en el error de hablar de una recuperación general del mercado. Junto a zonas donde el recorrido es claramente al alza, fundamentalmente grandes ciudades y ciertas ubicaciones costeras, vemos otras donde el precio medio aún está por debajo de los niveles de hace un año”, asegura Pedro Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Nuevos actores

Si los precios no son los de la burbuja, recalcan en el sector, también existen diferencias entre sus protagonistas. “Estamos ante un mercado con operadores principales muy solventes y capitalizados, donde los principales protagonistas son fondos internacionales, que aportan liquidez a las adquisiciones de suelo”, señala el director de CBRE.

“Otro regulador de la burbuja es el número de operadores: no hay tantas compañías con capacidad para comprar suelo y promover 4.000 o 5.000 viviendas al año. Además, detrás de estas nuevas inmobiliarias hay accionistas cualificados, que no van a permitir que las empresas realicen operaciones arriesgadas, lo que hace que tengamos los incentivos necesarios para mantener un negocio saludable”, asegura Juan Velayos, consejero delegado de la inmobiliaria Neinor Homes.

“Las cifras que manejan grandes promotoras de ámbito nacional como Neinor, Aedas, Vía Célere, Aelca y nosotros {Metrovacesa] suman un volumen aproximado de 20.000 viviendas al año, en torno a 2020. Todos los expertos del sector coinciden en que el mercado español producirá en el entorno de 150.000 viviendas al año, muy lejos de las más de 600.000 unidades que se entregaron en 2006 y 2007. Por tanto, las cinco grandes promotoras no ocuparán una cuota de mercado superior al 15%”, comenta Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

Producción

“Además, hay que recordar que, debido a la crisis, en los últimos siete años, ha habido poca producción de vivienda nueva, y hay una demanda embalsada, con necesidad y voluntad de comprar vivienda, después de años de crisis”, explica Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en Deloitte.

Junto a las exigencias de los nuevos propietarios de las inmobiliarias, el sector señala otro elemento clave del mercado, frente a la situación de 2006: el papel de las entidades financieras. “La financiación tanto a promotores como a los compradores de vivienda se basa actualmente en la viabilidad de los proyectos y en la solvencia de los compradores. Estos dos aspectos relevantes alejan los temores de una burbuja, que recordemos se gestó antes de la crisis por la falta de prudencia en la concesión de la financiación a compradores no solventes y a promociones sin demanda”, recuerda Echavarren.

“La banca sigue siendo disciplinada a la hora de otorgar hipotecas, lo que hará que no se vendan pisos que no se puedan pagar”, asegura Velayos.

Los precios de las viviendas están un 39% por debajo del pico

Hasta el segundo trimestre de 2017, el precio de la vivienda en España, tanto nueva como usada, encadena tres trimestres de subidas consecutivas, tras su última caída en el tercer trimestre de 2016, cuando el precio medio descendió de 1.123 /m2 a 1.209 /m2, según las cifras de la tasadora Tinsa. A pesar de este ascenso continuado desde entonces (concretamente, del 3%), los precios medios de las viviendas se encuentran aún un 39,4% más baratos que durante el pico del mercado, que tuvo lugar a finales de 2007. Entonces, el precio medio del metro cuadrado en España se situó en 2.048 euros, 800 euros más de lo que costaba en el segundo trimestre. “Por el contrario, en otras capitales, la recuperación va retrasada. El caso más significativo es Castellón de la Plana, donde su precio medio actual es de 797 euros el metro cuadrado, cuando llegó a ser de 2.048 a finales de 2007”, señala Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

La cifra de compraventas, lejos de los valores del ‘boom’

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacinal de Estadística (INE), la compraventa de viviendas creció un 16,8% en julio, con respecto al mismo mes de 2016, hasta situarse en 38.841 unidades. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 18%, frente al 6,8% de las protegidas. En total, 68.553 viviendas cambiaron de manos el pasado julio (incluyendo compraventas, pero también donaciones y herencias), diez mil menos que el mes anterior, según INE, y casi la mitad de las transmisiones realizadas a principios de 2007, cuando 121.867 viviendas estrenaron nuevo propietario. “La compraventa de vivienda se va recuperando paulatinamente. Si se mantiene la evolución de estos primeros meses del año, podríamos alcanzar las 525.000 viviendas vendidas este año;pero en 2005, el último año de incremento interanual de transacciones, se alcanzaron las 900.000 unidades”, explica Ripoll.

La concesión de hipotecas, moderada y vigilada

El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad ascendió en junio a 29.516, un 16,5% más que en el mismo mes de 2016, según el INE. Esta cifra contrasta con las 124.826 hipotecas concedidas en enero de 2007. “La nueva producción hipotecaria lleva años mostrando una evolución positiva. Ahora, la banca está en una mejor situación de liquidez y solvencia. Pero, tanto para hogares como para promotores, hay ahora una gran diferencia frente a la situación anterior”, asegura Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano. Otro dato que aleja la amenaza de una burbuja hipotecaria es el incremento de los préstamo a tipo fijo, lo que reduce las posibilidades de que el hipotecado no pueda hacer frente a su pago. “Una diferencia que constamos respecto a 2007 es que igual que en esa época era insignificante el porcentaje de hipotecas que se contrataban a tipo fijo, hoy ya suponen en nuestro caso el 16% del total de las que se conceden”, explican desde Bankinter.

Escasa financiación para la construcción de viviendas

Fue clave para el desarrollo de más de medio millón de viviendas al año durante el ‘boom’: la financiación de la compra del suelo. Diez años después, y con una importante reducción de los actores financieros, los bancos se han vuelto mucho más exigentes a la hora de financiar la compra de este activo. “La financiación es clave para el desarrollo y salud del sector. La financiación del suelo es sólo para aquellos proyectos con comercialización clara e inmediata”, señala Alberto Valls, de Deloitte. “En la actualidad, la totalidad de las promociones residenciales se les financia únicamente en función de la viabilidad comercial del proyecto”, explica Mikel Echavarren, socio de Irea. “La banca no va a otorgar dicha financiación sin niveles razonables de preventas que cubran al menos un 30% de las viviendas proyectadas. Esta limitación de la financiación es la mejor garantía de que no se construirán viviendas ni para especuladores ni para una demanda inexistente”, agrega.

Poca producción y nuevos promotores con recursos propios

“Si ha habido algo positivo en esta crisis ha sido la limpieza del intrusismo que sufrió el sector. Hubo muchas empresas que no eran profesionales y su objetivo era puramente especulativo y oportunista”. Así de rotundo se muestra Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación española de promotores inmobiliarios (Apce). En la actualidad, menos de una decena de empresas inmobiliarias tienen capacidad para construir alrededor de 4.000 viviendas al año a medio plazo: Metrovacesa, Neinor, Vía Célere y Aedas, entre ellas. Estas compañías, a diferencia de sus antecesores, tienen el respaldo financiero de gigantes de la inversión internacional como Lone Star, Värde y Castlelake, o bancos como Santander y BBVA, lo que les permite desarrollar sus planes estratégicos con fondos propios, sin depender de financiación externa, clave para su crecimiento durante el anterior boom y también para su caída, al no poder afrontar sus deudas tras el estallido de la crisis.